올 초 한 재건축 참여 조합원의 요청이 있었다.
내용은 자신의 ‘초지연립 1단지 주택재건축 정비사업조합’ 조합장의 인터뷰를 요청해 온 것이다. 참 드문 일이다. 솔직히 재건축 조합마다 분쟁이 없는 곳은 드물다. 호기심이 발동했다. 조합장 비리 기사가 하루가 멀다 하고 신문 지면을 장식하는 요즘 세태에 얼마나 잘하기에 조합원이 취재 요청을 하는지 궁금했다. 그러나 조합원의 요청과 달리 조합장 인터뷰는 쉽게 성사되지 않았다. 여러 가지 이유를 들며 수개월 간 미루기만 했다. 소개를 한 조합원에게 여러 재건축 조합 내에 분쟁이 많으니 본보기가 되는 글을 쓰고 싶다는 취지를 재차 전달해 인터뷰 요청을 했다. 그렇게 오랜 기다림 끝에 지난 11월 28일에 인터뷰가 성사됐다.
해당 지역 조합은 2002년 12월 추진준비위원회를 발족했고 2003년 6월 조합 발족을 했다. 1대 조합장이 지병으로 사임한 자리를 2018년 총무이사였던 지금의 정상연 조합장이 추대됐다. 사업 추진 과정에서 사업 방식이 확정지분제에서 도급제로 바뀌었다. 당시만 해도 이를 받아들인 조합 간부에 대한 시선이 곱지 않았다. 부동산 경기가 내리막길로 가는 분위기에서 시공사 측에 유리한 결정이라고 대부분 그렇게 생각했다.
그러나 기존 4호선에 원시-소사선과 수인분당선이 개통되면서 초지역세권은 교통의 요충지가 됐다. 앞으로 신안산선, KTX가 추가고 연계되면 수도권 최상의 역세권으로 발돋움할 기세다. 이러한 흐름이 미리 반영된 지난 2016년도 분양에서는 최고 선호 면적인 106㎡는 100:1이 넘는 경쟁을 기록했다. 1,548세대 중 1200만 원대 일반분양 517세대가 이렇게 해서 날개 돋친 듯 분양됐고 조합원 분양가는 1150여만 원대에 공급돼 안정적으로 사업을 마무리하며 조합 청산 수순을 밟고 있다.
인터뷰 요청 배경에는 이러한 표면적인 성공을 알리고자 하는 목적이 아니다.
성공적인 사업 이면에는 조합장을 비롯해 임원들이 드러내지 않았던 전략이 숨어 있었다. 이 전략을 모든 조합에서 합리적으로 실현한다면 조합원은 물론이고 일반분양을 받는 청약자에게도 믿고 구매할 수 있는 환경을 조성할 것이다.
-. 재건축 조합마다 이권 개입으로 분란을 겪는 곳이 많다. 이에 대한 조합장의 생각은...
“사실 저도 유혹을 받을 때가 많았다. 어떤 사람은 조합 돈이 조합장 돈이라며 부추기기까지 했다. 그럴 때마다 그런 소리 하지 말라고 훈계하며 돌려보냈다. 수십 년을 함께 살아온 이웃의 돈을 마치 제 돈처럼 사용한다면 욕하지 않을 조합원은 없을 것이다. 어느 조합이나 이렇게 유혹을 하는 사람들이 있다. 멀리해야 한다”
-. 조합원을 비롯하여 수많은 사람과 이해관계에 얽히다 보면 힘든 점들도 많을 것이다. 그런
와중에서도 가장 보람 있었던 일은 무엇인가?
“준공 무렵에 경기도청에서 건축, 전기 등 전문가들이 공무원들과 함께 두 번이나 단지를 방문했다. 그때 정말 보람을 느꼈다. 전문가들이 이구동성으로 이렇게 아파트를 잘 지은 곳이 없다고 칭찬한 것이다. 전문가들이 옥상에 크랙 한 건이 없는 곳은 여기 밖에 없다는 칭찬이 지금까지 힘든 기억들을 잊게 했다. 사실 우리 조합이 시공사에 까다롭게 했다.
그리고 법이 변경되면서 엘리베이터 면적이 분양 면적으로 합산이 됐다. 당연히 시공사는 설계변경을 했고 280억 원을 청구했다. 이 비용을 지급할 경우라도 조합에 이익이 있었지만 협상에 들어가 80억 원을 깎아 시공사가 선정한 업체를 통해 아파트 환경 개선에 나섰다. 이를 통해 세대별로 친환경 에어컨, 중문, 음식물 처리기를 설치했고 발코니 코팅을 할 수 있었다. 입주민들에게 더욱 낳은 환경을 조성해 드려 뿌듯했다”
-. 도에서 칭찬받을 정도로 완벽한 시공이 될 수 있었던 비결이 무엇인가.
“CM회사 선정을 해야 한다.
그런데 기술적으로 해야 한다. 되도록 시공사 모르게 해야 하고 선정 전에 하면 더 좋다. CM회사를 선정하면 시공사에서 굉장히 싫어한다. 우리 조합 간부들은 CM회사로부터 교육을 받기도 했다. 다른 조합 계약서를 보면 설계변경은 ‘을’만 하게 되어 있는 경우가 많았다. 그런데 우리는 ‘갑’과 ‘을’도 설계변경을 할 수 있도록 했다. ‘갑’ 하나 넣어 주는 것이 큰 차이가 있다. 그리고 계약서상에 ‘~등’ 글씨 한 자 넣는 것도 매우 중요하다. 그래야 조합에서 시공사를 견제할 무기가 많아지는 것이다.
감리회사 견제하는 방법도 교육을 받았다. 사실 감리회사가 조합 편이어야 하지만 현실적으로는 시공사에 좌지우지되는 사례가 많다. CM회사의 조언을 받아 감리계약서 작성에서도 큰 도움을 받을 수 있었다.”
-. 사업도 성공적으로 마무리되어 가고 있어 조합 청산을 준비 중인 것으로 알고 있다. 남은 과제는 무엇인가.
“42억 원대 소송과 30억 원대 소송이 남아 있다. 우리는 이와 관련해 비용 하나도 안 들어간다. 계약서 작성 당시부터 조언을 받았는데 5억 원을 지급했다. 계약금으로 3천만 원을 전달하고 32개월간 나누어 냈다. 이후 진행될 소송이 있다면 성과급으로 해결하게 되어 있다.
이번 소송도 CM회사 아니면 놓치고 조합이 손해를 볼 뻔했다.
CM회사 변호사가 감독관을 파견해 기록을 꼼꼼하게 작성하게 했다. 도정법과 계약서상에 조합 감독관을 세울 수 있게 되어 있다. 이분은 공사 진행 중 발생하는 문제들을 수치화하는데 뛰어난 능력을 발휘했다. 이들은 품질도 보지만 추가분담금이 안 나오게 막는 것이 주 업무였다.
토목 공사에서의 문제점도 짚어 냈다. 시공사가 계약서상 공법과 약간 다른 방식으로 토목 공사를 했고 우리 측에서 설계변경을 해서 계약서보다 비용이 덜 들어가게 했다. 이 비용으로 42억 원을 잡아 놨다. 이 부분을 감독관이 계산해 놓은 것이다.
또 뻘이 나온다고 시공사가 공문을 보냈다. 몰랐으면 넘어갔을 것이다. 그런데 감독관이 뻘이 나왔으면 운반 차량 사진을 보내 달라고 요구했다. 운반 차량은 일반 덤프트럭이 아니라고 한다. 이것 또한, 감독관이 짚어 냈다. 결국, 없던 일로 돌아갔다. 자칫 몰랐으면 몇십억 원이 추가분담금으로 나갔을 것이다.
그리고 공사 과정에 KS 제품을 쓰도록 계약했다. 그런데 KS 제품이 쓰일 수 없는 부품이 있다고 한다. 감리사가 확인해 주었다. 이것도 감독관의 지적이 있었기 때문에 가능했다. 가격 차이가 약 30억 원대에 이른다. 이런 부분들은 소송을 통해 찾아올 수 있는 여지가 있다. 이러한 노력이 추가분담금을 막는 결정적인 성공 요인이다.
설계변경에서 280억 원을 협상을 통해 80억 원 상단의 물품으로 지원받았다면 소송은 승소하면 현금으로 찾아올 수 있는 부분이다”
인터뷰하는 동안 한 시간여 시간이 어느새 지나갔다. 분쟁이 많은 여타 조합에 귀감이 되는 사례다. 초지역메이져타운푸르지오메트로단지아파트는 안산시 어디에서도 볼 수 없는 동서를 길게 뻗은 수려한 공원이 참 인상적이다. 이런 외형의 가치를 뛰어넘어 살기 좋은 아파트를 만들기 위한 조합의 노력이 더 돋보이는 곳이다. 더욱 많은 조합에서 ‘초지연립 1단지 주택재건축 정비사업조합’ 정상연 조합장처럼 임원들과 전략을 잘 짠다면 피 같은 조합원들의 돈을 절약할 수 있을 것이다. 이번 인터뷰를 통해 오랜 기간 한동네에 살아온 이웃끼리 더 이상의 분쟁이 없기를 기대해 본다.
사진 이승재 기자/기사 김태형 기자
